静汝 北京时间: 2016-04-28 20:41:32
听众朋友，您好！您现在收听的是希望之声国际广播电台的【杰森访谈】节目，我是主持人静汝。
在中国买房一直都是人们谈论的热点，因为在中国土地是国家所有，民众买房只能是得到70年的土地使用权，不过，很多民众觉得70年还是一个遥远的数字，但近日发生在浙江温州部分市民因土地使用年限到期或即将到期，可能要花费数十万元高额土地出让金“买地”才能重新办理土地证的遭遇，牵动了所有中国买房民众的神经。此事因牵涉范围与影响面广大，也引起了中共高层的关注。那这件事最终的结果可能会怎样？下面就请旅美经济评论专家杰森博士来做一些深入的分析。
主持人：杰森，您好！报道说这些市民可能要交房产交易价的1/3到一半来续签土地使用权，我看到这件事在网上引起了轩然大波。
杰森：对，当然目前这个事情因为网民普遍关注，造成中共温州市土地局好像也没有定下来，中央国土部好像要派人专门到浙江的国土厅一块進驻到温州和温州当地的国土局共同商量一个解决方案，看来中共是满关注的，其实是有原因的，因为这个事情本身对中国老百姓实在是太大了。
中国土地本身是个畸形状态，我们知道大部分国家基本上土地是私有，可以买卖，基本概念就是房子和土地是同时拥有。而中国在中共建政之初，甚至没有建政之前它当时为了让老百姓支持它打国民党，当时搞了一个所谓的土地改革，办法就是杀几百万地主，把地主的地抢过来，然后分给一般的老百姓，这一下老百姓特别积极。当时中共有三大战役、几大战役的，基本上这几大战役国民党是饿的要死，中共是吃的饱饱的，都是老百姓推着粮食去给他们支援。
中共一执政后就彻头彻尾的改过来了，把当时从地主那抢来的土地又收回来了，五几年搞了一个土地法，土地法明确了中国没有私人土地，中国土地只有两种性质，一种是国有，国是谁? 我们一直没找着；另外就是集体所有。所谓集体所有其实就是当时明明每家都有自己的土地了，结果硬是让人家把土地集合到一块，搞个人民公社之类的，就是村子所有，大家集体所有。城镇的土地基本都是国有的，农村的土地是集体所有并有一定限制，比如说农村的土地就不允许做什么建设啥的，不管是商业建设、工业建设，还是居民建设都不允许，只有国有的才有。
那么这样规定的好处是啥？它可以随时把集体所有的土地，以国家利益的名义征集上来，而征集的过程中赔偿是按你土地使用价值赔偿的，比如说集体所有的土地是种玉米的，一年有两千块钱的收成，那么我给赔十年给你两万块钱，你这个土地就归我了，中共就把这个土地的性质变成国有。那么一旦国有的话，就可以变成商业房土地，转手两千万就可以卖出去了。实际上整个土地其实就是中共盘剥老百姓的工具。
中共在九十年代城市搞了这个商品房概念，当时中共为了维护商品房这个概念，九十年代出台了一个叫做中国城镇国有土地使用权出让转让暂行条例，就是在那个时候他提出来了，因为当时土地毕竟是国有的嘛，又要赚老百姓的商品房，那你怎么办呢，房子是他的，国有土地这不矛盾吗? 他就用暂行条例解决了问题，就是所有的土地按七十年定，就是一般的居民住宅可以让你使用七十年，当时就留了一个悬念，使用完了七十年以后咋办呢，就没人知道了。后来它又陆陆续续建立了一些其它的法规，比如说九七年上半年搞了一个物权法，说住宅房土地到期了以后自动续期，但是自动续期要不要交钱没有谈。
同年九七年下半年又出台了一个中国城镇土地管理法，跟上半年的那个物权法又矛盾起来了。在城镇土地管理法里明确说了如果你的土地到期了，你没有交申请续费，或者说你的申请被政府拒了，那么政府有权无偿把你的土地完全收回来，那土地上的房子不知哪去了，但是土地立刻政府收回来了。
从九零年第一次出的暂行条例到现在，虽然陆陆续续有一些法律出现，但是各地官员基本上对法律可以是蔑视的。比如九零年已经制定了这个土地法律，就是说私人建筑至少是七十年，但是深圳直接就出来一个文件，深圳市政府根本就不把中央的法律当回事，因为中共官员从来都是目中无法的，深圳市政府文件说的是深圳市居民住房、土地出让不能超过五十年，所以当时深圳出现很多什么二十年、三十年的土地的所有权，五十年的土地权都有，等到折腾了好长时间以后他才意识到，噢，中央其实有个法律是七十年，但是当时很多土地已经批出去了二十年、三十年、五十年。也就遗留到现在了。包括像青岛、温州都出现这个问题，当时为了推广土地使用权的出让，采取一个办法，温州市的就说我们卖问七十年，开发商建筑商他们有点不愿意，我们就卖他二十年，这样便宜嘛，开发商当时算了算土地二十年的话，那我在这建的房子卖的价钱是一样的，所有房产证都是七十年的，中间就牵扯一个政府。某种意义上讲就是政府和开发商连起来蒙骗老百姓，因为明明土地出让是二十年，结果又允许开发商卖房子的时候给房主卖七十年的房产证，至少监管不利，说严重点就是共谋、骗人。此时此刻中国目前就形成了一个表面上大家都觉得是一个七十年的房产，但是事实上不管是青岛、深圳、还是温州很多地方还真的是只有二十年的房产土地出让权。刚才我们谈到二十年的出让权事实上老百姓拿的却是七十年的房产证，从这一点上看在西方老百姓完全有权利告政府，监管不利。
事实上政府追钱应该到开发商那去追。但中国绝就绝在政府是追那个最好欺负的，那就是老百姓。它说我不管，反正你在这住着，我就收你的钱，要你交20年之后土地使用权的续费，各地政府都有这样的问题，采用的方法是不一样的。前段时间青岛、深圳采用基准地价，最普通的国家这种账面上的地价，这个价钱通常比较低，比如青岛、深圳有的时候一个房子交4万到6万，也就把这个土地使用权补到70年了。某种程度上讲老百姓就忍了，其实这个事本身老百姓就够亏的了，莫名其妙丢4万、6万的，但是中国老百姓没办法，从某种意义上讲就是政府说啥就是啥，所以大家没听到有什么动静。
但这一次温州政府采用了另外一个方法，政府把土地放到拍卖市场，开发商就竞价拍卖，谁出的价高就给谁，前段时间火的时候出现地王、价王那个价位折合1平方米的建筑面积都比周围的楼盘高了。温州政府采用的方法是不能让表面地价卖，那太便宜你了，我得要按周围土地拍卖出来的价钱，这就不得了了，因为很多后来先拍卖出来的价钱，是一个楼的成本地价现在已经占到50%了，如果真按这样拍卖价钱的话，就是现在房子30-50%的价钱，地价就是按这个价钱给你要了。这老百姓哪能承受得了啊，北京、上海300万都买不到象样的房子，三分之一不就是100万了，谁家能一下拿个100万出来啊，等于是把老百姓往死里逼吗?
所以这个事情就引起轩然大波了。前面两次青岛让老百姓补交个3万、4万， 老百姓没反应，中央一句话不说，深圳让补交个6、7万，老百姓没反应，中央也一句话不说。这次蹦出个温州，温州贪的不得了，要一下子交整个房地产的三分之一到二分之一，老百姓暴怒，这中央就开始管了。毕竟中国老百姓的房子都牵扯到70年的问题，大家一直反复问七十年后怎么办，中共一直把这个问题悬而未决，为啥呢? 它就是让各个政府来测老百姓的容忍底线，它测了一下，哦，青岛的方法老百姓没反应，挺好， 深圳的没反应挺好，温州往另一个极端走了走，哇，不行，反应很大，我得往下退一退。事实上它是最大限度的找一个老百姓的容忍线，完全没有按照自己的法律去做。这个事情出来以后，当时制定物权法的很多法律专家谈到， 物权法明文规定是自动续签。有人解读说物权法是超过其它的比如说超过城市土地管理暂行条例，就是应该按物权法做，自动续签，没有提到要老百姓交钱，那就是默认不交钱。如果是西方社会，律师可以按这个法跟政府打官司的。
在中国基本上就是等着中央、地方政府下文件，法律是放在一边，根本不当一会事的，下文件是最重要的，而地方政府在执行的过程中基本上按自己的利益最大化来做的，因为土地使用权出让的钱是归地方政府的。这就是为什么地方政府是这个事的积极推动者，就包括温州这次，老百姓说按物权法我们不是都应该自动去续期嘛，温州市的官员一瞪眼睛说这怎么可能，这肯定要交钱啊，不交钱国家资产流失啊，他好象特别关心国家资产，他实质上是对自己利益的关心。
中共有一个不成文的条例，94年有个税改，中央把大部分的税收（央企）都拿到中央去了，但是他默认土地获利归地方政府。这就是为什么这么多年过去地方政府和中央政府好象各得其乐，原因是地方政府有很多土地可卖，一半的财政收入都是卖土地。但是在过去的几年里，一些二、三线城市房价涨得过快，象温州这样的城市，他突然开始卖地卖得少了，因为新房建少了，很多政府的财政就开始出现危机了，因为以前就是靠卖地，现在没有了，那温州政府一看下一个大的卖点就是土地使用权的续期，能拿到续费，他们怎么会放过这块肥肉呢？那还是滚着走的，吃完20年的，吃30年的，吃50年的，吃70年的。等70年吃完再回过来吃20年的，这样就财源滚滚了，不用管你房地产好不好了，卖不出去土地的问题了。只要你的房子在我的土地上，我可以一直收下去。从这点上讲地方政府是坚决要收的，收多少，这就是中央政府派人去和他商量的问题。
因为中央政府有个利益在那里，是库存。最近中央下了一个指标，因为三、四线城市房地产库存积压得太多了，中央有个政策要去库存，将来续签费用那么贵，那怎么去库存啊，大家都不买房子，将来房子变成包袱了，过几年就要我房价的三分之一，将来怎么卖啊，房子就没有价值了，所以买的人会少。中央和地方政府商量，不是去为了维护老百姓的权利，实际上是跟地方政府商量：这是头羊，你现在特想喝羊血，但你也不能把这羊割死，地方政府想放一桶血，中央就说你放一碗血，就是这么商量的。
所以整个这个过程中你可以看到实际上是根源是中共强盗式的把中国所有资源土地掠为己有，完全违背最基本的人类社会运行方式。而现在这个问题解决，又是中央、地方不同利益集团之间的矛盾利益。其实中国老百姓第一没有司法独立的权利，第二你没有这个参政议政的权利，虽然中国老百姓的个人资产50%-90%落在房产上，但是老百姓的最重要的房产，价值发言权不在老百姓自己，老百姓只是个看客，最终的话呢，决定权是中央、地方商量的结果。这个过程中，老百姓只能渴望中共稍微开恩，不要这次税收太狠。所以说呢，我想温州这个事，最终可能会有一个解决方案，可能不会是这么可怕的这个三分之一、二分之一的地价，但是收费是一定的，很多家庭是不一定能承受的了的，这是肯定的。
主持人：很多网民留言说，这是一个很残酷的现实，你以为房子是你的，其实你是一个长租客而已。
杰森：某种意义上是这个道理，它说土地是国有的，是全民所有的，但是我一直没找到这个“国”到底是谁，它说全民所有，我也没找到这个”全民”是谁。过去这么多年，中共卖地每年都是多少万亿，老百姓好像没看见一毛钱。那钱都去哪了？那怎么能说是全民所有呢？其实它就是党有，换句话说是利益集团所有，土地全是人家党的，全是利益集团的，老百姓不就是租人家房子，实际上是个长工。其实我想就是这么个概念，因为你毕竟不是国家的主人，你没有参政的权利，没有独立司法给你寻求公道。所以在所有的这些决策中，如果是悬而未决的，最终吃亏的一定是老百姓，因为什么都是人家那边说了算。
主持人：那对以买房来投资或保值中国民众来讲，这个消息是不是个负面的？
杰森：这个事的话呢，中国老百姓还不是这么看，就是老百姓普遍有一个美好的愿望，他觉得这么多老百姓都拥有土地，最后你不可能说是定一个不合理的价钱，那老百姓不都反了。但事实上谁心里都没有数，这个价钱最后会定多少。它就是定个现有房价10%，也有很多家庭承受不住。你比如说北京的房子，以前住的人，他收入并不高，只是他正好住在一个重要的位置，很好的位置。现在那个房子，比如说是好学区或者市中心，那房子可能就是600万的房子，你要收他10%，60万，很多家庭可能也不一定能拿得出来。当然那个家庭可能就是人口的5%或者10%，那个政策对你来说，政府根本不在乎，因为你永远折腾不出来什么劲来。
但是大部分人的想法是，房子是一定要住的，这个政策呢，他希望中共不会定的太残酷。那么在这两个愿望的趋势之下呢，大家几乎是属于那种不去想这个事，把这个事先放在脑子后面，买的人、卖的人都先不考虑这个事。但是房价在击鼓传花的过程中，拼命地比高，最终的话，可能中共会有一个政策出来。
中共当然现在也是两难，它知道一方面的话，地方政府需要这个土地使用权的出让这个钱，让地方政府活，另一方面它也充分意识到如果地价要是太高，对于将来老百姓投资买房的意愿是个很大的抑制。就像我刚才举得那个例子，它又想让用地方政府去喝羊血，同时的话，它又不想让地方政府把这个羊给搞死。那么这个过程中，其实就是个再平衡问题。但这个再平衡它不关公平，只关最终利益最大化。怎么样能长时间喝羊血，又不让这个羊死掉，这是他们关注的平衡点。
听众朋友，今天的【杰森访谈】节目就到这里，我是静汝，感谢您的收听，我们下次节目再见。
（以上评论只代表评论员个人的立场和观点）
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